KT, 日 기업과 합작…사업 본격화 나서 “주택 임대·관리 사업 뛰어드는 기업들”
일본 주택 임대·관리 업계 1위 기업인 다이토 겐타쿠는 얼마 전 한국에서 시장조사를 마쳤다. 동종 기업인 일본의 레오팔레스21, 다이와 리빙 등은 이미 한국 기업과 손잡고 합작사를 설립했다.
일본 주택·관리 업체가 한국 시장에 관심을 보이는 이유는 무엇일까. 그 해답은 일본 시장의 한계에서 찾을 수 있다. 주택 임대·관리는 한국에서는 아직 낯선 비즈니스 모델이지만 일본에서는 30여 년 전 첫선을 보였다. 이후 한두 기업이 가세하다가 2000년대 들어 폭발적으로 성장했다.
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1위 다이토 겐타쿠 1년 매출 1조 엔
이상영 명지대 부동산학과 교수는 “일본에서 주택 임대·관리 사업이 성장할 수 있었던 데는 ‘매매 시장의 불황과 1~2인 가구의 증가 등이 배경”이라고 분석했다. 일본 부동산 시장은 1990년대 버블 붕괴 후 가장 큰 타격을 받은 분야다. 가격이 폭락하면서 매매 시장은 혹한기를 맞았다. 이런 시기를 거치면서 일본 건설 업체와 부동산 개발 업체들은 기존 주택 임대·관리 사업에 힘을 쏟았다.
일반적으로 임대·관리 업체는 토지 주인과 계약하고 부동산 개발과 임대·관리 등을 대신해 준다. 계약은 자기 관리와 위탁 관리 등 여러 형태가 있지만 가장 보편적인 게 ‘서브 리스’다. ‘서브 리스’는 기업이 토지 주인과 장기 임대 계약을 하고 모든 서비스를 해주는 형태다.
임대·관리 업체는 토지 주인과 30년 일괄 임대 계약을 한다. 토지 주인이 거주하던 단독주택을 허물고 그 자리에 10~20호가 들어간 연립주택을 지었다. 가구 규모는 30㎡가 넘지 않는다. 1~2인 가구에 맞춤인 규모다. 건물 임대와 관리는 업체에서 30년간 도맡는다.
건물에 공실이 생기더라도 업체는 토지 주인에게 약속한 임대료를 지급한다. 토지 주인은 건축비를 부담하더라도 매달 일정 수익을 얻을 수 있다. 일정 수수료만 내면 건물 관리나 임차인 상대는 업체가 대신해 주기 때문에 신경 쓸 필요가 없다. 공실도 걱정할 필요가 없다. 공실에 따른 손해는 업체의 몫이기 때문이다.
정부 정책도 성장에 힘을 보탰다. 일본 정부는 단독주택을 임대주택으로 전환할 때 상속·증여세 감면 혜택을 주고 있다. 토지는 평가액의 20%를, 주택은 4~60% 세금을 깎아준다. 자연히 주택을 물려주는 과정에서 임대주택으로 전환하는 토지 주인들이 늘었다.
일본의 주택 임대·관리업은 이런 배경에서 성장했다. 현재 등록된 업체만 2000여 개에 이른다. 규모가 제법 큰 곳만 800여 개다. 국내 진출을 꾀하고 있는 다이토 겐타쿠, 레오팔레스21 등은 일본 내에서도 1, 2위를 다투는 기업이다. 업계 1위 다이토 겐타쿠는 70만 호를 관리하며 1년 매출만 1조 엔에 이른다.
임대·관리 회사의 수익은 크게 시공 마진과 관리 수수료다. 이 중 비중이 큰 것은 건축 마진이다. 기업들은 많은 임대주택을 지으며 설계와 시공 등을 표준화해 건축비를 줄일 수 있었다. 문제는 더 이상 개발할 주택이 많지 않다는 점이다.
임대·관리 수수료는 건축 마진에 비하면 수익에서 차지하는 비중이 작다. 리스크도 따른다. 공실 위험을 업체가 떠안아야 하기 때문이다. 수익에 한계를 느낀 기업들이 한국 부동산 시장으로 눈을 돌린 직접적인 계기다.
한국은 급속한 고령화, 부동산 시장 침체 등 일본과 닮은 점이 많다. 주택 시장의 주요 변수인 가구 구조는 20년 전 일본의 전철을 그대로 밟는 듯하다. 일본은 1990년대 초반부터 1인 가구가 4인 가구를 앞지르기 시작했다. 현재는 전체의 약 3분의 1이 1인 가구다.
한국도 이미 1, 2인 가구의 비중이 3인 이상 가구보다 높다. 통계청 자료에 따르면 2012년 전체 가구 중 1인 가구가 차지하는 비중은 25.3%로 가장 많았다. 그다음이 25.2%인 2인 가구였다. 전체 가구의 절반 이상이 1~2인 가구다.
1~2인 가구의 증가, 부동산 경기 불황 등은 일본에서 주택 임대·관리 사업이 부상하던 상황과 유사하다. 불황 타개를 위해 임대 사업을 고심하던 국내 기업들도 이들이 반가울 수밖에 없다.
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레오팔레스21 지난해 국내 합작사 설립
가장 빨리 일본 기업과 손잡은 곳은 우리관리(주)다. 1980년 설립된 우리관리는 국내 시설 관리 1위 기업이다. 잠실 롯데캐슬골드, 자양동 더샵 스타시티. 서울숲 갤러리아 포레, 도곡동 대림 아크로빌 등 아파트 37만 호를 관리하고 있다.
우리관리는 지난해 11월 일본 레오팔레스21과 합작해 우리레오PMC를 설립했다. 레오팔레스21은 1973년 설립된 회사로 일본 내 임대·관리 분야 2위 업체다. 서울과 부산에 한국 지사를 둔 레오팔레스21은 일본 내 57만 호를 임대·관리하고 있다. 자본금은 573억9100만 엔이다.
우리레오PMC는 회사 설립 후 일본의 마스터 리스 형태를 포함한 다양한 형태의 비즈니스 모델을 검토 중이다. 문종환 레오팔레스21 팀장은 “우리관리가 축적한 한국에서의 관리 경험과 레오팔레스21의 시공·임대 노하우가 시너지를 낼 것”이라고 말했다.
마스터 리스는 시공뿐만 아니라 원활한 임대가 사업성에 큰 영향을 준다. 레오팔레스21은 이를 위해 일본 내에 직영 180개와 프랜차이즈 180개 등 총 360개의 중개 영업점을 운영하고 있다. 전국 규모의 중개 네트워크를 통해 레오팔레스21은 공실을 최소화할 수 있었다. 특히 전체 계약의 약 40%가 법인과 계약하고 있어 안정적인 수급 구조를 갖고 있다.
문 팀장은 “임대·관리는 소프트웨어적인 서비스라 시작부터 큰 수익을 기대하기는 한계가 있다”며 “임대·관리 가구가 최소 1만 가구는 돼야 수익이 날 것”이라고 말했다. 그는 이어 “임대·관리와 관련된 법이 정비되는 올 7월이면 사업의 밑그림이 그려질 것”이라고 말했다.
유휴 토지의 활용에 고심하던 KT도 자회사 KT에스테이트를 통해 임대·관리업 진출을 모색하고 있다. KT에스테이트는 일본의 다이와리빙과 임대주택 관리 사업을 위한 합작사 ‘KD리빙(KD Living)’을 설립한다. ‘KD리빙’은 KT에스테이트가 보유한 부지에 개발되는 임대주택의 운영, 관리를 맡을 예정이다.
KT에스테이트는 KT가 2010년 설립한 자회사다. KT는 KT에스테이트를 통해 유휴 부동산을 활용한 임대, 리모델링, 개발 사업 등을 해왔다. KT에스테이트는 유휴 부동산의 활용 가치를 높이는 과정에서 리츠 운용사인 KT AMC를 설립했고 이번에는 임대·관리를 위한 KD리빙을 세운 것이다.
KT에스테이트가 손잡은 다이와리빙은 다이와증권그룹의 일원이다. 모회사인 다이와하우스는 일본 주택 건설 업계 1위 업체다. 자회사인 다이와리빙은 임대주택 전문 관리업체로 현재 일본 내에서 30만 호를 임대·관리하며 업계 6위에 올라있다. 합작사인 KD리빙의 총자본금은 10억 원으로, KT에스테이트가 51%, 다이와리빙이 49%를 출자했다.
일본보다 제한적인 서비스를 하지만 국내에도 유사한 회사들이 있다. 원룸 임대 관리를 주로 하는 라이프테크(주)가 대표적인 곳이다. 라이프테크는 도시형 생활주택인 ‘역삼역 대명 벨리온’ 등 약 1000실의 원룸을 임대 관리하고 있다.
이 밖에 강남을 중심으로 중개 법인이나 건축사사무소에서 임대 관리 서비스를 하는 곳이 있다. 그러나 아직은 규모가 작거나 제한적인 서비스를 하고 있다.
한국에서 임대주택 사업은 이제 첫 단추를 꿰는 단계다. 관련법도 마련돼야 하고 제반 환경도 조성돼야 한다. 그럼에도 불구하고 임대주택 사업은 성장 잠재력이 크다. 대기업부터 건설사와 부동산 개발사, 중개법인 등 많은 기업들이 관심을 보이는 이유가 여기에 있다.
이상영 교수는 “일본과 한국은 주요 주택의 유형과 임대 형태가 다르기 때문에 현지화에 시간이 필요할 것”이라며 “일본 기업처럼 서비스를 규격화하고 비용을 절감하는 등 갈 길이 멀다”고 말했다. 그는 “그렇지만 매매·분양 시장이 침체된 상황에서 임대주택에 대한 관심은 갈수록 높아질 것”이라고 내다봤다.